НДС при строительстве подрядчиком и застройщиком: в чем разница

Ключевое отличие: кто выполняет работы

В строительстве НДС рассчитывается по-разному в зависимости от того, кто выполняет работы и какую роль играет организация.

Подрядчик — это исполнитель, который непосредственно выполняет строительно-монтажные работы по договору подряда. Он является плательщиком НДС в общем порядке (если не применяет специальный режим).

Застройщик — это организация, которая организует строительство, но не выполняет работы своими силами. Застройщик привлекает подрядчиков, контролирует процесс и передаёт объект инвестору или дольщикам.

Главное правило для застройщика: если застройщик не выполняет строительно-монтажные работы своими силами, а привлекает подрядчиков, то он является посредником. В этом случае он не начисляет НДС на стоимость строительства, а облагает налогом только своё вознаграждение и экономию.

Ставка НДС 22% в строительстве с 2026 года

С 1 января 2026 года базовая ставка НДС повышена с 20% до 22%. Это касается всех операций, выполняемых (реализуемых) с этой даты, независимо от даты заключения договора.

Переходные положения для поэтапных работ:

  • Если контракт заключён до 2026 года и предусматривает поэтапную сдачу, то по этапам, принятым заказчиком до 1 января 2026 года, применяется ставка 20%.
  • По этапам, принятым начиная с 1 января 2026 года, применяется ставка 22%.

Важно: при получении аванса в 2025 году НДС начисляется по ставке 20%. При закрытии работ в 2026 году возникает разница, которую нужно корректно учесть через корректировочные документы или доплату со стороны заказчика.

Учёт НДС у подрядчика

Начисление НДС

Подрядчик на ОСНО обязан начислять НДС:

  1. При получении аванса — по расчётной ставке (20/120 до 2026 года, 22/122 с 2026 года).
  2. При подписании акта КС-2 — по ставке, действующей на дату подписания акта (20% или 22% в переходный период).

Вычеты у подрядчика

Подрядчик принимает к вычету «входной» НДС, предъявленный поставщиками материалов, субподрядчиками и арендодателями техники. Для этого нужны:

  • Счёт-фактура от поставщика.
  • Принятие товаров (работ) на учёт.
  • Использование в облагаемых операциях.

Особенности работы с субподрядчиками на УСН

Если субподрядчик применяет УСН и освобождён от НДС, то у генподрядчика по его работам нет «входного» НДС к вычету. Это увеличивает налоговую нагрузку на генподрядчика.

Что делать, если заказчик не подписывает КС-2

В 2026 году остаются спорными ситуации, когда заказчик не подписывает акт выполненных работ. В зависимости от условий договора и судебной практики возможны три подхода к определению налоговой базы по НДС у подрядчика.

Учёт НДС у застройщика

Застройщик как посредник (строительство подрядным способом)

Если застройщик не выполняет СМР своими силами, а привлекает подрядчиков, его услуги по организации строительства при строительстве жилых домов по ДДУ освобождаются от НДС.

Что не облагается НДС у застройщика-посредника:

  • Денежные средства, полученные от дольщиков на финансирование строительства.
  • Стоимость выполненных подрядчиками работ и материалов.
  • Сумма оставшейся в распоряжении застройщика экономии (разница между собранными средствами и фактическими затратами).

Что облагается НДС:

  • Вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства (если оно предусмотрено договором и не освобождено).

Как выставлять счета-фактуры:

Застройщик перевыставляет инвесторам счета-фактуры, полученные от подрядчиков. Можно составлять единый «сводный» счёт-фактуру на всю сумму затрат по объекту.

Застройщик, выполняющий функции генподрядчика

Если застройщик выполняет часть строительно-монтажных работ своими силами (или совмещает функции застройщика и генподрядчика), то он признаётся генподрядчиком. В этом случае:

  • Вся сумма поступлений от дольщиков признаётся выручкой и облагается НДС в общеустановленном порядке.
  • Застройщик-генподрядчик начисляет НДС на все полученные от дольщиков средства, а не только на своё вознаграждение.

Судебная практика: суды поддерживают позицию налоговых органов, что если застройщик выполняет часть работ своими силами даже с привлечением подрядчиков, он является генподрядчиком.

Возможность освобождения при выполнении части работ

Минфин допускает, что участие застройщика в выполнении СМР не является препятствием для применения освобождения. Однако в этом случае застройщик не вправе принимать к вычету «входной» НДС по расходам на собственное содержание и обязан организовать раздельный учёт облагаемых и освобождённых операций либо отказаться от использования льготы.

Вычеты НДС при строительстве

Для подрядчика

Вычеты производятся на основании счетов-фактур от поставщиков и субподрядчиков после принятия работ на учёт.

Для заказчика-инвестора

Суммы НДС, предъявленные подрядчиками, принимаются к вычету на основании счетов-фактур подрядчиков. Условия для вычета:

  • Результат работ принят к учёту (в том числе на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы»).
  • Наличие первичных документов.
  • Строящийся объект используется для операций, облагаемых НДС.

Важно: вычеты можно заявлять не дожидаясь ввода объекта в эксплуатацию.

Для застройщика

Застройщик-посредник принимает к вычету «входной» НДС только по расходам на собственное содержание (административные расходы). НДС по строительным материалам и работам к вычету не принимается (это делает инвестор).

Застройщик-генподрядчик принимает к вычету весь «входной» НДС по строительству в общеустановленном порядке.

Типичные ошибки

1. Неправильное определение роли застройщика.
Если застройщик выполняет часть работ своими силами, его могут признать генподрядчиком со всеми налоговыми последствиями.

2. Неверное применение ставки в переходный период.
По этапам, принятым после 1 января 2026 года, даже по старым договорам применяется ставка 22%.

3. Отсутствие допсоглашений при повышении ставки.
Если в договоре цена указана «с НДС», рост ставки снижает прибыль подрядчика без допсоглашения.

4. Путаница с вычетами у застройщика-посредника.
Застройщик-посредник не принимает к вычету НДС по строительным работам — это право инвестора.

5. Неперевыставление счетов-фактур инвесторам.
Застройщик обязан перевыставить счета-фактуры подрядчиков в течение 5 дней после подписания актов.

Как ФинКит помогает

  • Консультируем по вопросам применения ставки НДС (20% или 22%) в переходный период.
  • Помогаем правильно квалифицировать роль застройщика (посредник или генподрядчик).
  • Настраиваем учёт вычетов и перевыставление счетов-фактур.
  • Готовим допсоглашения к контрактам при изменении ставки НДС.
  • Представляем интересы при проверках налоговой.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Облагается ли НДС стоимость строительства, если застройщик работает по ДДУ?

Ответ: Если застройщик не выполняет СМР своими силами и привлекает подрядчиков, стоимость строительства НДС не облагается. Налогом облагается только вознаграждение застройщика (если не освобождено).

Вопрос: Какую ставку НДС применять при сдаче работ, начатых в 2025 году?

Ответ: По работам, принятым заказчиком до 1 января 2026 года — 20%. По работам, принятым с 1 января 2026 года — 22%.

Вопрос: Застройщик выполняет часть работ своими силами. Как считать НДС?

Ответ: Если застройщик выполняет хотя бы часть СМР, он признаётся генподрядчиком. Вся сумма от дольщиков облагается НДС в общеустановленном порядке.

Вопрос: Может ли застройщик-посредник принять к вычету НДС по строительным материалам?

Ответ: Нет. Застройщик-посредник принимает к вычету только НДС по своим расходам на содержание. Вычет по строительным работам заявляет инвестор.

Вопрос: Нужно ли перевыставлять счета-фактуры инвесторам?

Ответ: Да, в течение 5 дней после подписания актов с подрядчиком. Застройщик выставляет «сводный» счёт-фактуру с приложением копий документов от подрядчиков.

Рассчитайте стоимость обслуживания для вашей строительной компании

НДС при строительстве — одна из самых сложных тем для учёта. Ошибки в квалификации ролей и ставках ведут к доначислениям и штрафам. Доверьте учёт профессионалам.