Как КС‑2 формирует стоимость строительства

Ключевой источник — ПБУ 2/2008 «Учёт договоров строительного подряда» (утверждено приказом Минфина России от 24.10.2008 № 116н) и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения». Коротко: у подрядчика КС‑2 — это основание признать выручку, а у заказчика — основание включить стоимость работ в первоначальную стоимость будущего объекта.

У подрядчика акт КС‑2 (форма утверждена Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100) фиксирует факт выполнения работ. По п. 17 ПБУ 2/2008 выручка признаётся «по мере готовности», если финансовый результат можно достоверно оценить. То есть подписанный КС‑2 — это момент, когда работы превращаются в доход: Дт 62 — Кт 90 (выручка), одновременно Дт 90 — Кт 68 (НДС) и Дт 90 — Кт 20 (списание затрат). Справка КС‑3 на основе КС‑2 нужна уже для расчётов с заказчиком и выставления счёта.

У заказчика (инвестора, застройщика) логика другая — он не признаёт выручку, а собирает затраты. По ФСБУ 26/2020 все расходы на строительство формируют первоначальную стоимость объекта: Дт 08 — Кт 60 (стоимость работ без НДС), Дт 19 — Кт 60 (входной НДС), Дт 60 — Кт 51 (оплата). После ввода объекта в эксплуатацию накопленное на счёте 08 переносится в Дт 01 «Основные средства». Именно так принятые КС‑2 «складываются» в стоимость здания.

Важный нюанс по НДС: по п. 6 ст. 171 НК РФ при строительстве объектов недвижимости вычет НДС по строительно‑монтажным работам возможен только после постановки объекта на учёт. То есть заказчик формально получает право на вычет не в момент подписания КС‑2, а позже — когда объект готов и принят. Если строительство ведётся хозяйственным способом, НДС начисляется на все фактические расходы (п. 1 ст. 159 НК РФ).

Практический пример. Подрядчик выполнил работы на 12 млн руб., в том числе НДС по базовой ставке 22%. НДС = 12 000 000 × 22 / 122 = 2 163 934 руб., стоимость работ без налога = 9 836 066 руб. У подрядчика: Дт 62 — Кт 90 на 12 млн (выручка), Дт 90 — Кт 68 на 2 163 934 руб. (НДС). У заказчика: Дт 08 — Кт 60 на 9 836 066 руб. (в стоимость объекта), Дт 19 — Кт 60 на 2 163 934 руб. (НДС к вычету после ввода объекта), Дт 60 — Кт 51 на 12 млн (оплата).

Вывод для предпринимателя: подписанный КС‑2 — это не просто бумага для расчётов, а точка признания выручки у подрядчика и точка накопления капитальных вложений у заказчика. Если вы заказчик — не спешите заявлять вычет НДС по СМР до постановки объекта на учёт, иначе получите отказ. Если вы подрядчик — следите, чтобы КС‑2 и КС‑3 были подписаны обеими сторонами: без них налоговые органы могут оспорить реальность затрат.