Как мы спасли московского застройщика от штрафа 200 000 ₽ по КС‑2 и КС‑3

С чего началась проблема

К нам обратился застройщик из Москвы — компания строит жилые и коммерческие объекты, привлекая подрядчиков. Годовой оборот по стройке — несколько миллиардов рублей. Всё шло хорошо, пока налоговая не запросила первичку: акты КС‑2 и КС‑3 по всем подрядным объектам.

При просмотре документов мы нашли системные ошибки, из-за которых компании грозило доначисление по налогу на прибыль и НДС примерно на 200 000 ₽ только по одному кварталу — плюс штраф 20% и пени.

Ключевая цифра: из‑за ошибок в актах КС‑2/КС‑3 подрядчики завышали налогооблагаемую базу застройщика, а часть НДС не подтверждалась документально. Совокупный риск превышал 1 млн ₽ на весь период проверки.

Чем КС‑2 отличается от КС‑3 и почему это важно

Главное правило: суммы в КС‑2 и КС‑3 должны совпадать с договором, сметой и фактическими объёмами. Когда в акте «лишний» этаж, а в смете его нет, налоговая снимет эти расходы и доначислит прибыль.

Как мы восстанавливали учёт: по шагам

Шаг 1. Сверили акты со сметами и договорами

Мы разобрали все КС‑2 за проверяемый период и сопоставили с проектно-сметной документацией. Нашли расхождения: часть объёмов в актах были завышены, суммы по видам работ менялись «задним числом» без допсоглашений.

Шаг 2. Пересчитали НДС подрядчиков

Самая частая ошибка — подрядчик на УСН выставил работы без НДС, а застройщик принял их как будто с НДС и заявил вычет. И наоборот: подрядчик на ОСНО выставлял НДС, а застройщик забывал принять счёт-фактуру.

Важно: вычет НДС у застройщика возможен только по счету-фактуре от подрядчика. Акт КС‑2 сам по себе права на вычет не даёт. Подрядчик на УСН НДС не выставляет вовсе — и «входной» НДС по таким работам отсутствует.

Шаг 3. Восстановили подтверждающие документы

По каждому объекту собрали полный пакет: договор → допсоглашения → журнал выполненных работ → КС‑2 → КС‑3 → счёт-фактура → платёжки. Без этого налоговая снимает расходы «за недоказанность».

Итог: штраф 200 000 ₽ отменён

Пересчёт показал, как должна выглядеть корректная позиция:

Пример: расчёт риска по одному объекту

Если по акту приняли работ на 5 000 000 ₽ с НДС 22% (в т.ч. НДС 901 639 ₽), но счёт-фактуры подрядчика нет — вычет неприменим и НДС надо восстанавливать:

НДС к восстановлению = 901 639 ₽.

Если же акт завышен на 800 000 ₽ без допсоглашения — снимается расход по прибыли (при 25% налога = 200 000 ₽ доначисления), ровно та сумма, что стояла в уведомлении налоговой.

Мы исправили первичку, подали уточнённые данные и обосновали расходы — штраф 200 000 ₽ сняли, а дальнейшие проверки прошли без доначислений.

Частые ошибки в КС‑2 и КС‑3

• Ошибка 1: суммы в акте не совпадают со сметой и договором — расход снимается.
• Ошибка 2: нет допсоглашения при изменении объёмов «задним числом».
• Ошибка 3: застройщик принимает НДС в вычет без счёта-фактуры подрядчика.
• Ошибка 4: подрядчик на УСН, а в акте показан НДС — нужна корректировка.
• Ошибка 5: собирают первичку «потом», когда квартал уже закрыт, — доказательства утеряны.

Штрафы, если этого не делать

• Доначисление налога на прибыль из‑за снятых расходов + штраф 20–40% от неуплаченной суммы;
• Отказ в вычете НДС без счёта-фактуры + пени за каждый день просрочки;
• Блокировка счёта при просрочке декларации;
• У застройщика с крупными объёмами ошибки в актах умножены на масштаб — контроль на порядок дороже.

Как ФинКит помогает застройщикам в Москве

• Ведим КС‑2/КС‑3 без ошибок — сверяем со сметами и договорами до сдачи;
• Контролируем НДС подрядчиков — вычеты только по корректным счетам-фактурам;
• Собираем доказательную первичку по каждому объекту в срок;
• Защищаем при проверках — готовим пояснения и уточнёнки;
• Работаем с подрядчиками на ОСНО и УСН — не путаем режимы и налоги.

Гарантия от штрафов в договоре — если по нашей вине появятся доначисления или штраф по актам КС‑2/КС‑3, мы их возместим.

Заключение: стройка без штрафов — это не страшно, если разобраться

История московского застройщика — типичная: акты КС‑2/КС‑3 заполнялись «на потоке», из‑за чего налоговая нашла расхождения и выставила доначисление. Мы сверили документы, наладили НДС подрядчиков и собрали доказательную первичку — штраф 200 000 ₽ сняли, а учёт стал прозрачным для будущих проверок. Если вы застройщик и не уверены в своих КС‑2/КС‑3 — начните с аудита актов: это быстро и снимает главные риски.

• Перейти в калькулятор →

• Заказать консультацию →

Частые вопросы