«Построили склад сами, своими силами, для себя» — типовая ситуация производственных компаний: СМР для собственных нужд. Здесь НДС работает дважды в одну сторону: база начисляется по правилам особого порядка, и одновременно можно принять вычеты — а вот при последующей продаже объекта часть «вошедшего» налога придётся восстанавливать. Кейс из Пензы: производитель, который построил корпус для себя и спустя три года продал его «домашнему девелоперу» — штраф 140 000 ₽.

Клиент: производственная компания со строительством «для себя»

ООО из Пензы, серийное производство деталей. В 2023–2024 годах компания построила производственный корпус собственными силами: подрядчики на земляные работы, свои бригадиры на монтаж, закупка материалов. Расчёты вёл «гражданский» бухгалтер: счёта НДС по «собственным» работам почти не начислялись, часть вычетов по стройматериалам «затерялась» в книгах.

А в 2026 году корпус (с земельным участком и подъездными путями) решено было продать — и всплыли две темы: НДС по продаже объекта и «память» вычетов по строившемуся корпусу.

Правила: СМР для собственных нужд (2026)

Вопрос Правило
База по СМР для себя Стоимость работ с учётом всех расходов (ст. 159 НК)
Дата базы Последний день каждого квартала, когда проводились работы (п. 10 ст. 167)
Ставка 22% с 01.01.2026 (было 20%)
Вычеты В тот же день (последний день квартала) — «нулевая» разница по самим работам, но вычеты по товарам/сырью — при оприходовании
При последующей продаже объекта Восстановление НДС, принятого к вычету (абз. 4 п. 6 ст. 171, ст. 171.1)
Как восстанавливать Пропорционально остаточной стоимости объекта к цене продажи; полная сумма по кварталам после 2025

Важно: СМР для собственных нужд облагается НДС «само на себя» — база и вычет считаются в один день, по «постройке для себя» налог к уплате «нейтрален» — но без начисления нарушается порядок вычетов и декларирования.

Что было сделано

1. Восстановили базу по кварталам стройки. По всем кварталам СМР за прошлые периоды определили стоимость работ с расходами и начислили НДС по правилам ст. 159/167 (база за квартал, по дате окончания). В документы включили стоимость материалов, собственную зарплату на задействованных рабочих и услуги третьих лиц.

2. Вычеты по товарам и услугам стройки. Счёт-фактуры по закупленным материалам подтвердили вычеты по кварталам стройки. Итог вычетов по «собственным» работам остался «в системе»: строгий расчёт по декларациям за каждый квартал.

3. Восстановление НДС при продаже. Остаточная стоимость объекта на дату продажи — база для восстановления: восстановили НДС пропорционально (по правилам п. 2 ст. 171.1: в течение 10 лет по кварталам, пропорционально «списанию»). Итоговые показатели по поправкам вошли в декларации.

4. Смягчение штрафа. Уточнённые декларации по трём кварталам + пояснения + восстановление с пропорцией = штраф снизился с 140 000 до 19 000 ₽.

Что нужно знать производственнику о стройке «для себя»

Ситуация Что делать
Строили сами, объект в использовании Ежеквартальная база по СМР (22%) + вычеты по материалам
Продали объект Восстановление вычетов пропорционально остаточной стоимости
Сдали объект в аренду Восстановление не требуется, если эксплуатация в облагаемых операциях
Строили для «необлагаемой» деятельности Раздельный учёт + вопрос вычетов

Типовые ошибки строителей «для себя»

  1. НДС по СМР «только при продаже». Правильно — ежеквартально по последнему дню квартала, начиная с первого квартала стройки.
  2. Вычеты по материалам «после продажи». По оприходованию — в сроки квартала, а не «когда построим».
  3. Восстановление полностью при продаже. Восстанавливать нужно именно пропорционально остаточной стоимости, а не «вычитом всех сумм» сразу.
  4. Неинформированность о ставках 2026. С 1 января 2026 ставка перешла с 20 на 22% — «старые» расчёты 2023–2025 дают пересчёт.

Итог в цифрах

Показатель Было Стало
Штраф после смягчения 140 000 ₽ 19 000 ₽
Снятые доначисления по расчёту вычетов — 640 000 ₽
Затраты на учёт 66 000 ₽/мес 26 500 ₽/мес

Как работает ФинКит

Для производственных компаний Пензенской области мы держим контур «СМР для собственных нужд»: сервис «Бухгалтер для строительства» в Пензе. Пришлите стадии вашей стройки — посчитаем базу и вычеты по кварталам до продажи.

Вывод

Строительство «для себя» — малый бизнес, где правила по НДС, вычетам и их восстановлению не всегда очевидны. НДС по СМР, вычеты по месяцам, восстановление при продаже — мы считаем все три контура на ваших цифрах. Напишите нам: разберём ваши материалы и операции.

Рассчитать стоимость обслуживания

Частые вопросы

Обязательно ли начислять НДС по стройке «для себя»?

Да: база по ставке 22% начисляется по последнему дню квартала с начала работ. При правильном учёте вычеты «компенсируют» начисленный налог.

Если здание в аренду — восстанавливать?

Если помещение используется в облагаемых НДС операциях — вычеты восстанавливать не нужно (аренда — облагаемая операция). При продаже — по правилам.

Могу ли я «восстановить» часть вычета, если вычеты применены «строго к товарам»?

По материалам (прямым материалам) вычет принимается только при оприходовании и по дате базы на устройства, которые уже не используются в строительстве — eletc.,ainable долüglich. Мы считаем пропорцию.